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    從零開始了解美國房產稅 這篇文章就夠了

    全美50個州都征收房產稅,這一稅目是地方政府的主要收入來源。星條置業統計,目前稅率大致介于1%-3%之間,房產稅作為房產永久持有的最基本保證。征收房產稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利,因此美國房產稅的收稅主體是郡政府、市政府和學區,聯邦政府和州政府都不征收房產稅。美國房產稅的課稅對象為房屋,以房屋估價為課稅依據。那么美國房產稅如何征收?

    征收主體:郡政府、市政府和學區


      誰來征收房產稅?

     

      美國地方政府。地方政府根據各自實際情況來確定稅率并依法征收,而稅收主要用于民眾所在區域的教育及公共服務支出。
     

      聯邦政府和州政府都不征收房產稅。征收房產稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利,因此美國房產稅的收稅主體是郡政府、市政府和學區。一般來說,郡稅、城市稅和學區稅三者之間的比例為1∶1∶5。

     

      征收手續

     

      在美國交納房產稅手續簡單。通常,地方政府會給每個房主郵寄一份納稅通知。房主需在指定期限內將房產稅額通過支票和納稅通知的回執寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通過網上支付。各地政府對納稅頻度各有規定……加州房地產稅分兩次繳納,第一次是當年的11月1日;第二次是次年的2月1日。美國房產稅的納稅人為擁有房地產的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者,但不包括住宅承租者。

     

      免征條件

     

      美國地方政府規定了一些減免稅項目,主要是對自住房屋給予減免稅,這是通過減少稅基或低估財產價值來實現的。另外還有一種減免房產稅的方法,即當房產稅超過某一最大值時,納稅人可從州政府得到相應的州個人所得稅抵免或現金補償。加州為例,納稅人的主要自用住宅,可免除7000美元的房產稅。這個對我們華人具有現實意義。

     

      拒交處罰

     

      對未按期限納稅者采取罰息和罰金措施,拖欠時間越長罰金越高。當所欠稅款和罰息罰金達到一定程度后,地方政府可以對拖欠房產稅房產采取留置、拍賣。很多法拍房就這么來的。

     

      由于政府房產稅擁有最先申訴抵押權,因此,如果房產主對多方機構有違約,那么地方政府有最優權力在房產拍賣所得款項中得到資金用于抵稅。以加州為例,如果超過期限,房主會被征收應付款10%的罰金;逾期三年未繳納房產稅會導致房產被地方政府沒收拍賣。

     

      注意事項

     

      · 免征只有自住房,對我們中國人有現實意義。投資的不免征。

     

      · 因為房產稅不交被銀行拍賣很吃虧,不要因小失大。

     

      加州的房價

     

      洛杉磯的房價上,總體而言,在洛杉磯買房要比在美國的二線城市貴很多,但是選擇余地同樣還是大很多。如果是個年輕人,您首先可以買公寓,美國人叫condo,相當于中國的商品房。這里是洛杉磯的市中心金融區為例,一個算比較新的公寓樓售價30-40萬美元,面積在70-150平米不等。對照美國人均4-5萬的收入,這個價格其實算高了,但是對照中國的房價收入比,要便宜很多。

     

      但是美國人其實買condo的不多,這些房子大多是用來投資出租的。租戶一般都是在該區域工作的年輕人。如果要成家買房,美國人一般都是買house,也就是帶院子的獨立小樓。洛杉磯是個巨無霸,再加上有車,因此買房的選擇余地會很大。這里舉幾個例子。


      中國人住的比較多的幾個區房價可能稍微便宜一點,在40-50萬這樣。很多都是一層樓的房子(這個無所謂,反正足夠住了)。而稍微好一點的房子,比如pasadena就是白人聚居的區,很多有錢的中國人就住在那里,環境要好很多,房價大概就接近了100萬hollywood,santa monica幾個區,也是有同樣100萬左右的房子,但是面積要小很多,院子也沒那么大。沒辦法,地段好。

     

      洛杉磯房子的均價現在是40萬左右,那么40萬以下的房子都在哪里?其實這些便宜房子都在洛杉磯很外延的地方。過去幾年,美國房地產業發展,也是造城運動。但是美國不像中國,無法拆遷。因此只能在城市外沿造新城。所以洛杉磯外延烏壓壓一片全是房子。再往外可能就是牛場了。這些房子都很新,而且款式也差不多。但是沒有人氣,賣不出去,F在價格跌到20萬,也沒人買。因為畢竟工作不方便,雖然房子是便宜,但是每天開車來回要兩個小時,實在不是什么太好的選擇。

     

      所以有時候,有人就拿這些房子來忽悠國內的大款。希望他們去買,其實都是不好賣的。美國的房地產泡沫也主要來自于這些區域。像好萊塢一帶的房子,一直都是很堅挺的。

     

      美國有500萬非法移民,絕大多數都是老墨。而洛杉磯是離墨西哥最近的城市之一,因此很多老墨都在這里安營扎寨了。墨西哥人吃苦耐勞,幾乎所有臟活累活全是他們包了,F在不少中餐館的廚房里是老墨在打雜,宮保雞丁做的很地道。老墨對生活要求不高,只要有分工作就滿足了。到時候再翻墻爬地道回家蓋房子娶老婆去。因此除了少數混得好的,以老墨為代表的亞非拉人民很少在洛杉磯買房的能力。

     

      不少白人朋友,都是干點跟藝術相關的工作。有寫小說的、有寫劇本的、也有當演員的、彈吉他的、唱歌的、搞攝影的。如果是個中國人,你20出點頭喜歡這個還算正常,如果到了30歲,還在搞這些,而且沒搞出什么名堂來,那就早點洗洗睡好了。畢竟不是每個人都是能成為阿湯哥的。但是美國人似乎比中國人更執著。30多歲了,40多歲了,沒買房子,卻依然在搞這些的還是大有人在。這是一個群體,類似于我們的北漂一族,沒房。

     

      另外一個群體則在美國有更大的代表性。他們都處于30歲左右的年紀,還沒有小孩。哪里找到好工作就去哪。洛杉磯有工作就來洛杉磯,呆了幾年,在芝加哥有更好的工作了,就去芝加哥。以前看過《時代》上的一篇文章,把這群人叫做Odyssey,就是希臘史詩中的《奧德賽》,到處晃蕩的意思。這個在美國有很大的普遍性,不屬于洛杉磯專用的現象。這些人也不一定會在洛杉磯買房子。

     

      洛杉磯另外一部分買房的新生力量就是亞非拉國家的大款。尤其以亞洲為代表,日本人、香港人、臺灣人、韓國人,這幾年的中國人。在國去的100年里,這些地方的大款都有往美國跑的傳統(日本、韓國后來自己發達了,有回流的趨勢),F在尤其是是中國人,國內賺了錢,可能賺得也是有風險。想想還是全家來美國比較安全,因此就來這里買房。而且都是現金一次性付清。美國人都覺得你是款爺。

     

      我們的一些奸商會說:看,美國的年輕人照樣也是沒有房子。你一個中國的小年輕,畢業沒幾年就像結婚娶老婆,買個100平米的房子。你怎么不學學美國人租房子結婚?房子是給富人造的。

     

      這話其實邏輯錯誤。美國很多年輕人的確是沒有房子。但是他們沒有房子不是因為買不起房子,而是因為他們不想買房子。如果他們存心想買,按照上面說的如果夫妻倆有10萬一年的薪水,這個是平均水平,80%的美國人收入在這個范圍內,按照這個收入要在洛杉磯買個50-100萬的房子,是在可承受范圍之內。而我們在北京上海,夫妻倆的收入也算10萬人民幣,現在基本上都是200萬以上了,壓力不是大一點點。

     

      洛杉磯的房價只是高,而北京上海的房價已經是離譜了。所以我說,中國的房價不僅僅是房價的問題,而是危機到整一代人和整個國家未來的問題。為什么這樣說,房價高,高的離譜,讓人看不到希望,看不到希望自然會厭惡工作打發生活,哪里會有進步?

     

      盡管洛杉磯的房價對于中國人的收入和房價比而言已經算低了,但是美國人還是覺得高。有數據顯示,在過去的5年,洛杉磯人口減少4%。為什么,房價貴,生活成本高,人就跑路了呀!

     

      這里還是以加州為例。加州的發家也就是幾十年的事情。主要有這么幾個因素。第一個,地理優勢,面向太平洋,面向亞太國家。第二,氣候好,一年四年陽光明媚。第三是產業群,洛杉磯所在南加主要是媒體、娛樂、旅游業,北加主要是IT。正如制造業成就了五大湖區,這些產業也使加州在近幾十年來迅速發展,過去的40年,加州的人口幾乎增加了一倍。但是最近十年,增幅都在下降。甚至出現了像洛杉磯這樣人口下降的城市。

     

      這就是很多城市發展到一定時候出現的瓶頸問題:人口增加,資源有限,所以生活成本就高,自然就逼著人往外走。美國人早就意識到這個問題了。所以在最初城市規劃的時候,采取的都是分散的模式。這個正好與中國形成反差,在中國,北京是首都,職能部門都在北京,國字號的企業都在北京,最好的大學都云集在北京,最好的醫療機構都在北京。人為地配置這些資源自然會導致人口向這些城市流動,去占有、分享資源。

     

      而在美國,恰恰相反。華盛頓是首府,除了首府什么都不是。美國甚至把很多事務性的行政機構放在華盛頓以外的地方。(如美國人每年要報稅,處理居民稅務的機構就不在華盛頓。更別提企業和高校了。具體到每個州也是如此,以加州為例,加州兩大城市,舊金山和洛杉磯。但是你知道加州的首府在哪里?在Sacramento,沒幾個人知道吧,阿諾就是在那個小地方辦公的。加州10所州立大學,除了洛杉磯分校在洛杉磯,其他都是在小城鎮。(我之前還做過一個統計,美國前20名的大學,分布在大約15個州里,紐約只分到一個哥倫比亞大學)。這樣其實已經最大程度地把公共資源分散了。

     

      但是還是不夠,還是無法阻擋人源源不斷地往舊金山、洛杉磯涌。怎么辦?美國就采取了城市群帶的模式。在北加州,從舊金山到San Jose,就是所謂的硅谷,這條線上云集了很多小鎮,非常像上海到杭州這樣一段路,但是資源不是集中在兩個點上,而是均勻地分布在這條線上,這就實現了資源的優化配置。所以有時候我們嘲笑美國的一個城市,只有區區幾十萬人,也好意思叫城市。而實際上,他是把我們的一個城市稀釋成若干個城市。每個城市自成系統,但是又不遠。

     

      所以我們想,在上海到杭州這條線上,如果上海只作為一個金融中心,把上海的IT業遷到嘉興,把上海的高校分散在這條線上的不同縣區,上海還會怎么擁擠嗎?房價還會怎么高么?顯然不會。

     

      所以說,中國出現目前這種情況,原因在于還不是真正的市場經濟。而是在控制下的資源配置,這就造成了資源浪費的地方大大量浪費,資源稀缺的地方極其稀缺。

     

      前面已經說了不少城市,大家也看出來了,美國的很多城市不像中國那樣是集中式,而是小城市的集群為主。洛杉磯號稱美國第二大城市,但是真正叫洛杉磯的其實是很小的一小部分。另外周邊還有將近100個類似中國的區縣(比如比佛利、好萊塢都是區)各自為政。這些區縣都是緊密地挨在一起,構成了巨無霸的廣義洛杉磯。因此生活的半徑也被擴大了,開個30公里的車去買個菜是很正常的事情。


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